Immobilie kaufen auf Mallorca: Der komplette Leitfaden

Wer den Schritt nach Mallorca wagt, steht vor vielen Fragen – und Immobilie kaufen auf Mallorca gehört definitiv zu den Themen, die du frühzeitig klären solltest.

Kaufnebenkosten: Damit musst du rechnen

Die Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) beträgt auf den Balearen gestaffelt: 8 % bis 400.000 €, 9 % von 400.000 bis 600.000 €, 10 % von 600.000 bis 1.000.000 € und 12 % über 1.000.000 €. Bei Neubau zahlst du stattdessen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,5 % AJD (Stempelsteuer).

Dazu kommen: Notargebühren (600–1.500 € je nach Kaufpreis), Grundbuchgebühren (400–1.000 €), Anwaltskosten (1 % des Kaufpreises, mindestens 1.500 €) und Maklergebühren (meist vom Verkäufer getragen, manchmal 3–5 % vom Käufer). Rechne insgesamt mit 10–13 % Nebenkosten auf den Kaufpreis.

Ablauf des Kaufprozesses

Der Standardablauf: Besichtigung → Reservierungsvertrag (contrato de arras) mit 10 % Anzahlung → Prüfung durch deinen Anwalt (2–4 Wochen) → Notartermin (escritura pública) → Grundbucheintragung (registro de la propiedad). Der gesamte Prozess dauert 6–12 Wochen. Die Anzahlung im Arras-Vertrag ist verbindlich: Springst du ab, verlierst du sie. Springt der Verkäufer ab, muss er dir das Doppelte zurückzahlen.

Finanzierung: Hypothek in Spanien aufnehmen

Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten bis 60–70 % des Kaufpreises, Residenten bis 80 %. Die Zinssätze liegen 2026 bei 2,5–3,5 % für variable Hypotheken (Euribor + 0,8–1,5 %) und 3,0–4,0 % für Festzinshypotheken (15–25 Jahre). CaixaBank, BBVA und Sabadell haben Abteilungen für ausländische Käufer.

Benötigte Unterlagen: Einkommensnachweise der letzten 2 Jahre, Kontoauszüge der letzten 6 Monate, letzte Steuererklärung (deutsche oder spanische), Arbeitsvertrag oder Autónomo-Bescheinigung und eine Tasación (Gutachten durch einen bankzugelassenen Gutachter, 300–500 €). Die Bearbeitungszeit beträgt 3–6 Wochen. Tipp: Hol dir mindestens drei Angebote ein und vergleiche den TAE (effektiver Jahreszins), nicht nur den Nominalzins.

Worauf du bei der Immobilie achten musst

Lass deinen Anwalt vor dem Kauf prüfen: Grundbuchauszug (nota simple) auf Belastungen und Schulden, Baugenehmigung (licencia de obra), Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad — ohne diese kein Strom- oder Wasseranschluss), Energieausweis (certificado energético, Pflicht seit 2013) und ob die Immobilie im Küstenschutzgebiet (zona de servidumbre) liegt. Küstenschutz kann Renovierungen einschränken oder verhindern.

Bauruinen und illegale Anbauten sind auf Mallorca ein reales Problem. Über 30.000 Immobilien haben nicht legalisierte Erweiterungen. Prüfe im Catastro (Katasteramt), ob die eingetragene Fläche mit der tatsächlichen übereinstimmt. Abweichungen können bei einem späteren Verkauf Probleme verursachen.

Regionen und Preisniveaus auf Mallorca

Palma Altstadt und Paseo Marítimo: 4.000–7.000 €/m². Son Vida und Bendinat: 5.000–10.000 €/m². Santa Ponça und Port d'Andratx: 4.000–8.000 €/m². Sóller und Deià: 3.500–6.500 €/m². Alcúdia und Pollença: 2.500–4.500 €/m². Manacor und Inca (Inselinneres): 1.500–2.500 €/m². Die günstigsten Preise findest du im Osten (Artà, Son Servera) und im Zentrum (Sineu, Llubí).

Ein freistehendes Haus (chalet) mit 120 m² und kleinem Garten kostet in Manacor ab 250.000 €, in Santa Ponça ab 600.000 €, in Son Vida ab 1.500.000 €. Apartments in Palma starten bei 200.000 € für 60 m² in einfacher Lage, 350.000 € und aufwärts in guter Lage. Fincas im Landesinneren mit 10.000 m² Grundstück sind ab 400.000 € zu finden.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Jährlich zahlst du: IBI (Grundsteuer, 0,4–1,1 % des Katasterwerts), Müllgebühren (100–300 €/Jahr je nach Gemeinde), Gemeinschaftskosten bei Wohnungen (50–250 €/Monat für Pool, Aufzug, Garten) und Gebäudeversicherung (200–600 €/Jahr). Der Katasterwert liegt typischerweise bei 30–50 % des Marktwerts. Für eine Wohnung mit 300.000 € Marktwert zahlst du also etwa 500–1.200 € IBI jährlich.