Immobilie kaufen auf Mallorca: Der komplette Leitfaden

Ein Immobilienkauf auf Mallorca läuft rechtlich völlig anders ab als in Deutschland, es gibt keinen deutschen Notar, der beide Seiten neutral berät, und der Käufer trägt fast alle Nebenkosten. Wer das früh versteht, spart Nerven und oft einen fünfstelligen Betrag.

Der Kaufprozess in drei Stufen

Der Ablauf gliedert sich meist in drei Phasen, die aufeinander aufbauen. Am Anfang steht die Reserva: Mit einer kleinen Anzahlung (oft ein niedriger vierstelliger Betrag, je nach Objekt und Makler) sicherst du dir die Immobilie für einige Tage oder Wochen, damit sie vom Markt genommen wird. Diese Reserva ist noch kein bindender Kaufvertrag, sondern eine Absichtserklärung.

Danach folgt der private Vorvertrag, das Contrato de Arras. Hier zahlst du in der Regel rund zehn Prozent des Kaufpreises an. Die häufigste Form ist die „Arras penitenciales“: Springt der Käufer ab, verliert er die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, muss er sie in doppelter Höhe zurückzahlen. Erst dieser Vertrag bindet beide Seiten verbindlich.

Den Abschluss bildet der Notartermin mit der Escritura Pública de Compraventa, der öffentlichen Kaufurkunde. Hier wird der Restkaufpreis gezahlt, der Schlüssel übergeben und der Eigentumsübergang beurkundet. Anschließend wird der Kauf im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.

Welche Nebenkosten auf dich zukommen

Die Kaufnebenkosten liegen auf Mallorca insgesamt häufig im Bereich von grob zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises, der genaue Wert hängt stark vom Kaufpreis, von der Region und davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt. Die einzelnen Blöcke solltest du getrennt betrachten.

Weil die exakten Sätze der Grunderwerbsteuer auf den Balearen gestaffelt sind und sich ändern können, lohnt es sich, vor dem Kauf beim Anwalt oder einer Gestoría eine konkrete Beispielrechnung für dein Objekt erstellen zu lassen. Plane die Nebenkosten als eigenen Budgetposten ein, nicht als Rundungsfehler.

Die Rolle von NIE, Anwalt und Gestoría

Ohne NIE (Número de Identidad de Extranjero) läuft gar nichts. Diese Ausländer-Steuernummer brauchst du, um überhaupt kaufen, ein Konto eröffnen oder Steuern zahlen zu können. Kümmere dich früh darum, denn Termine können dauern. Die NIE kannst du entweder über das spanische Konsulat in Deutschland oder direkt in Spanien bei der Ausländerbehörde (Extranjería) beantragen; welcher Weg schneller ist, hängt von der aktuellen Terminlage ab. Viele Käufer lassen sich dabei von einer Gestoría oder ihrem Anwalt per Vollmacht vertreten, was Zeit und Reisen spart.

Der Anwalt ist auf Mallorca keine Luxusoption, sondern der wichtigste Schutz des Käufers. Er prüft die Eigentumsverhältnisse, offene Lasten, Baugenehmigungen und den Vertrag, bevor du unterschreibst. Die Gestoría übernimmt danach die administrative Abwicklung, Steuererklärungen, Ummeldungen von Strom und Wasser, Behördengänge. Beide Rollen ergänzen sich. Ein guter Anwalt spricht deine Sprache oder arbeitet mit Übersetzern, erklärt dir jeden Vertragspunkt und weist dich aktiv auf Risiken hin, bevor du dich bindest. Achte darauf, dass dein Anwalt wirklich unabhängig ist und nicht vom Makler oder Verkäufer vermittelt wurde, nur so ist sichergestellt, dass er ausschließlich deine Interessen vertritt. Die Kosten für diese Beratung sind gut investiert, gemessen an den Summen, die bei einem Immobilienkauf auf dem Spiel stehen.

Typische Fallstricke im ländlichen Raum

Gerade Fincas und Landhäuser im Inselinneren bergen Risiken. Auf rustikalem Land (Suelo Rústico) gelten strenge Bauvorschriften; nicht jede vorhandene Erweiterung ist genehmigt. Prüfe, ob Wohnfläche, Anbauten und Nebengebäude offiziell registriert und legalisiert sind. Auch der Zugang zu Wasser und Strom ist auf dem Land nicht selbstverständlich, kläre, ob ein legaler Anschluss oder nur eine Zisterne beziehungsweise ein Generator vorhanden ist.

Ein weiterer Punkt ist die touristische Vermietungslizenz. Wenn du planst, die Immobilie zeitweise zu vermieten, ist eine solche Lizenz nicht automatisch mit dem Objekt verbunden und auf Mallorca stark reguliert. Verlasse dich nie auf Versprechen im Exposé, sondern lass den Status schriftlich bestätigen.

Wie du strukturiert vorgehst

Bewährt hat sich diese Reihenfolge: Zuerst Finanzierung und Budget inklusive Nebenkosten klären, dann NIE beantragen und ein spanisches Konto eröffnen. Erst danach ernsthaft besichtigen. Sobald ein Objekt passt, schaltest du deinen eigenen Anwalt ein, bevor du Arras unterschreibst, nicht danach. Erst wenn die rechtliche Prüfung sauber ist, gehst du zum Notar.

Nimm dir Zeit für die Due-Diligence-Phase. Ein seriöser Verkäufer und ein guter Makler haben Verständnis dafür, dass du Grundbuch, Lasten und Genehmigungen prüfen lässt. Wer dich zur schnellen Unterschrift drängt, sollte dich misstrauisch machen. Ein Immobilienkauf auf Mallorca ist gut machbar, er belohnt aber Gründlichkeit deutlich stärker als Tempo.

Finanzierung und Konto vor Ort

Wenn du nicht komplett aus Eigenkapital kaufst, brauchst du eine Finanzierung. Spanische Banken vergeben Hypotheken auch an Ausländer, verlangen aber häufig einen höheren Eigenkapitalanteil als bei Inländern und prüfen dein Einkommen genau. Für Nichtresidenten gelten oft strengere Konditionen als für Personen mit spanischem Wohnsitz und Steuernummer. Hol dir mehrere Angebote ein und vergleiche nicht nur den Zinssatz, sondern auch Bearbeitungsgebühren, Pflichtversicherungen und Sondertilgungsregeln.

Ein spanisches Bankkonto ist praktisch Pflicht, weil laufende Kosten wie Grundsteuer (IBI), Comunidad-Beiträge, Strom und Wasser meist per Lastschrift von einem lokalen Konto abgebucht werden. Auch die Kaufpreiszahlung beim Notar läuft in der Regel über einen bankbestätigten Scheck oder eine Überweisung von einem spanischen Konto. Richte das Konto früh ein, denn ohne NIE geht auch das nicht.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Der Kaufpreis plus Nebenkosten ist nur der Einstieg, danach kommen dauerhafte Ausgaben. Dazu zählen die jährliche Grundsteuer IBI, bei Eigentumswohnungen die monatlichen Beiträge zur Eigentümergemeinschaft (Comunidad), die Müllgebühr, Versicherungen sowie Instandhaltung. Bei einer Finca oder einem Haus im Landesinneren solltest du zusätzlich an Kosten für Wasserversorgung, Pool, Garten und gegebenenfalls eine Klärgrube denken. Kalkuliere diese Posten realistisch mit ein, bevor du dich für ein Objekt entscheidest, sie summieren sich über die Jahre spürbar.