Immobilie kaufen auf Mallorca: Grundbuch, Notar und Steuern beim Hauskauf

Eine eigene Immobilie auf Mallorca – für viele Auswanderer der größte Traum. Aber der Hauskauf in Spanien funktioniert anders als in Deutschland. den kompletten Ablauf: von der Reservierung über den Notar bis zum Grundbucheintrag – und welche Steuern und Nebenkosten auf dich zukommen.

Überblick: Die drei Phasen des Immobilienkaufs

Ein Immobilienkauf auf Mallorca läuft typischerweise in drei Schritten ab:

1. Reserva (Reservierung): Du zahlst eine kleine Anzahlung (ca. 3.000–6.000 €), um die Immobilie für dich zu sichern. Damit wird sie vom Markt genommen. Dauer: meist 1–2 Wochen.
2. Contrato de Arras (Vorvertrag): Der eigentliche Kaufvorvertrag. Du zahlst 10% des Kaufpreises als Anzahlung. Rücktritt ist möglich – aber teuer (Käufer verliert die Arras, Verkäufer muss das Doppelte zurückzahlen).
3. Escritura Pública (Notarielle Beurkundung): Der finale Kaufvertrag beim Notar. Hier wechselt das Eigentum. Danach folgt der Eintrag ins Grundbuch.

Zeitrahmen: Vom ersten Angebot bis zum Schlüssel vergehen typischerweise 6–12 Wochen. Bei Hypothek oder komplizierten Fällen auch länger.

Schritt 1: Immobilie finden – Inmobiliaria oder privat?

Die meisten Käufer arbeiten mit einem Immobilienmakler (Inmobiliaria). Das hat Vorteile:

• Marktkenntnis: Ein guter Makler kennt die Preise, die Lagen und weiß, wo die Fallstricke liegen.
• Verhandlung: Makler verhandeln in deinem Namen – besonders hilfreich, wenn du kein Spanisch sprichst.
• Netzwerk: Zugang zu Immobilien, die noch nicht öffentlich inseriert sind.

Kosten: Die Maklerprovision (3–5% + IVA) zahlt in der Regel der Verkäufer. Aber: Kläre das immer vorher schriftlich ab. Manche Makler verlangen auch vom Käufer eine Gebühr.

Alternativ kannst du privat kaufen – über Portale wie Idealista, Fotocasa oder lokale Anzeigen. Das spart Provision, erfordert aber mehr Eigeninitiative.

Schritt 2: Due Diligence – Prüfung vor dem Kauf

Bevor du den Vorvertrag unterschreibst, muss dein Anwalt (Abogado) folgende Dinge prüfen:

Nota Simple

Das ist ein Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad). Er zeigt:

• Wer ist der eingetragene Eigentümer?
• Gibt es Hypotheken oder Belastungen auf der Immobilie?
• Gibt es Pfändungen, Embargos oder Streitigkeiten?
• Wie groß ist das Grundstück offiziell?

Eine Nota Simple beantragst du online oder direkt beim Registro. Kosten: ca. 10 €.

Catastro (Katasteramt)

Das Catastro ist das spanische Katasteramt und führt den Referenzwert (Valor de Referencia) der Immobilie. Dieser Wert ist wichtig, weil er als Mindestbemessungsgrundlage für Steuern gilt. Stimmt die Fläche im Catastro mit der Nota Simple überein? Wenn nicht: Vorsicht – das kann auf illegale Anbauten hindeuten.

Schuldenfreiheit prüfen

Dein Anwalt sollte sicherstellen, dass:

• Keine Gemeinschaftsschulden (Comunidad de Propietarios) bestehen.
• Die IBI (Grundsteuer) der letzten Jahre bezahlt wurde.
• Keine offenen Strom-, Wasser- oder Gasrechnungen existieren.
• Alle Baugenehmigungen vorliegen (besonders bei Umbauten oder Pools).

Tipp: Lass dir eine Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) vorlegen. Ohne diese kannst du keine Verträge für Strom und Wasser auf deinen Namen umschreiben.

Schritt 3: Der Notar – Escritura Pública

Der Notar (Notario) spielt in Spanien eine andere Rolle als in Deutschland:

• Er beurkundet den Kaufvertrag und prüft die Identität der Parteien.
• Er bestätigt, dass die Immobilie frei von Belastungen ist (basierend auf der Nota Simple).
• Er stellt sicher, dass alle Steuern und Gebühren berechnet werden.
• Er ist nicht dein Anwalt. Der Notar ist neutral – er schützt weder Käufer noch Verkäufer bevorzugt.

Am Tag der Escritura treffen sich Käufer, Verkäufer und ggf. deren Anwälte beim Notar. Der Kaufpreis wird überwiesen (per Bankscheck oder Überweisung), der Vertrag wird unterzeichnet – und du bekommst den Schlüssel.

Kosten Notar: Ca. 600–1.500 € je nach Kaufpreis.

Schritt 4: Grundbuch – Registro de la Propiedad

Nach der Escritura muss der Kauf im Grundbuch eingetragen werden. Das ist essenziell: Erst mit dem Grundbucheintrag bist du offiziell und geschützt Eigentümer.

• Dein Anwalt oder eine Gestoría übernimmt die Einreichung.
• Dauer: ca. 1–3 Monate.
• Kosten: ca. 400–700 €.

Wichtig: In Spanien gilt nicht das Grundbuchprinzip wie in Deutschland. Eigentum geht schon mit der Escritura über – aber ohne Grundbucheintrag bist du gegenüber Dritten nicht geschützt. Trag dich also immer ein!

Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca

Die Steuerlast hängt davon ab, ob du eine gebrauchte oder neue Immobilie kaufst:

Gebrauchte Immobilie (Wiederverkauf)

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Die Grunderwerbsteuer auf den Balearen beträgt 8–13% des Kaufpreises (progressiver Steuersatz – je teurer, desto höher).
• Bis 400.000 €: 8%
• 400.001–600.000 €: 9%
• 600.001–1.000.000 €: 10%
• Über 1.000.000 €: 13%

Neubau (vom Bauträger)

• IVA (Mehrwertsteuer): 10% des Kaufpreises.
• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Stempelsteuer von 1,5% auf den Balearen.

Plusvalía Municipal

Die Plusvalía ist eine Gemeinde-Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert. Sie wird normalerweise vom Verkäufer gezahlt – aber Vorsicht: Manche Verkäufer versuchen, sie vertraglich auf den Käufer abzuwälzen. Dein Anwalt sollte das prüfen.

Kaufnebenkosten: Was wirklich auf dich zukommt

Rechne mit 10–15% Nebenkosten auf den Kaufpreis:

• ITP oder IVA + AJD: 8–13% (Gebraucht) bzw. 10% + 1,5% (Neubau)
• Notar: 600–1.500 €
• Grundbuch: 400–700 €
• Anwalt: 1–1,5% des Kaufpreises (mind. 1.500 €)
• Gestoría: 300–600 € (für Steuererklärungen und Anmeldungen)
• Gutachten (Tasación): 300–500 € (bei Hypothek Pflicht)

Rechenbeispiel: Bei einer Wohnung für 300.000 € zahlst du ca. 24.000 € ITP (8%) + ca. 3.500 € Notar/Grundbuch/Gestor + ca. 3.000–4.500 € Anwalt = ca. 30.000–32.000 € Nebenkosten.

NIE-Nummer: Pflicht für den Kauf

Ohne NIE-Nummer kannst du in Spanien keine Immobilie kaufen. Du brauchst sie für den Kaufvertrag, die Steuerzahlung und den Grundbucheintrag. Kümmere dich frühzeitig darum – die Beantragung kann 2–6 Wochen dauern.

Finanzierung: Spanische Hypothek oder deutsche Bank?

Es gibt zwei Wege, den Kauf zu finanzieren:

Spanische Hypothek (Hipoteca)

• Spanische Banken finanzieren Ausländern in der Regel maximal 70% des Kaufpreises (Residenten bis 80%).
• Zinsen: Variabel (Euríbor + Aufschlag) oder fest (ca. 2,5–4% je nach Laufzeit und Bank).
• Laufzeit: Bis zu 25–30 Jahre.
• Benötigte Unterlagen: NIE, Arbeitsvertrag oder Steuerbescheid, Kontoauszüge, Schuldensituation.

Deutsche Bank oder Eigenkapital

• Manche deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien – allerdings oft nur, wenn du eine Immobilie in Deutschland als Sicherheit hast.
• Eigenkapital ist die einfachste Variante: Kein Bankstress, keine Zinsen, schnellerer Abschluss.

Tipp: Hol dir mehrere Angebote ein. Ein Hypothekenmakler (Broker Hipotecario) vergleicht die Konditionen verschiedener Banken für dich – oft kostenlos, da er von der Bank bezahlt wird.

Die größten Fallstricke – und wie du sie vermeidest

1. Ohne Anwalt kaufen: Der größte Fehler. Ein spezialisierter Immobilienanwalt kostet 1–1,5% – und kann dich vor Schäden bewahren, die ein Vielfaches kosten.
2. Illegale Bauten: Auf Mallorca gibt es viele Immobilien mit nicht genehmigten Anbauten (Terrassen, Pools, zusätzliche Zimmer). Diese sind im Grundbuch nicht eingetragen und können zu Problemen führen.
3. Valor de Referencia ignorieren: Seit 2022 berechnet das Catastro einen Referenzwert. Auch wenn du günstiger kaufst, zahlst du Steuern mindestens auf diesen Wert.
4. Gemeinschaftsschulden übersehen: In Eigentümergemeinschaften (Comunidades) haften Rückstände am Objekt, nicht am Voreigentümer.
5. Schwarzgeldzahlungen: Früher üblich, heute illegal und extrem riskant. Finger weg von „Zahlungen unter der Hand".

Brauche ich einen Anwalt?

Ja, unbedingt. In Spanien ist kein Anwalt beim Kauf vorgeschrieben – aber ohne einen zu kaufen, ist fahrlässig. Dein Anwalt sollte:

• Auf Immobilienrecht auf den Balearen spezialisiert sein.
• Bestenfalls Deutsch oder Englisch sprechen.
• Die gesamte Due Diligence durchführen.
• Den Vertrag prüfen und verhandeln.
• Dich beim Notar begleiten.

Kosten: 1–1,5% des Kaufpreises, mindestens ca. 1.500 €. Das ist gut investiertes Geld.

Am Ende zählt

Eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen ist ein spannender Schritt – aber kein Spaziergang. Mit einem guten Anwalt, gründlicher Due Diligence und realistischer Kostenplanung (Kaufpreis + 10–15% Nebenkosten) bist du auf der sicheren Seite. Lass dich nicht von Zeitdruck treiben – die richtige Immobilie kommt, und gute Vorbereitung spart am Ende bares Geld.

Noch zur Miete? Dann lies unseren Miet-Guide für Mallorca. Alles zu Steuern und Finanzen für Auswanderer. Zurück zur Auswander-Checkliste.